Le tasse sulla casa rappresentano una voce importante nel bilancio delle famiglie italiane. Quando il reddito non basta per coprire tutte le spese, IMU e TARI possono passare in secondo piano rispetto a mutuo, affitto, bollette e spesa alimentare.
Il mancato pagamento, però, non risolve il problema: con il tempo possono aggiungersi sanzioni, interessi e costi di riscossione.
Il decreto legislativo 7 agosto 2026, n. 147, entrato in vigore il 12 agosto 2026, introduce nuove disposizioni sui tributi regionali e locali. Alcune riguardano direttamente la gestione delle irregolarità relative alle tasse comunali; altre interessano soprattutto imprese e professionisti in crisi.
È quindi importante distinguere le novità che riguardano le famiglie dagli strumenti destinati alle attività economiche.
Tasse sulla casa: cosa prevede il D.lgs. 147/2026
Il D.lgs. 147/2026 interviene sul sistema dei tributi regionali e locali con l’obiettivo di rendere più omogenei gli adempimenti, le sanzioni e alcuni procedimenti di riscossione.
Per quanto riguarda le tasse sulla casa, le novità principali interessano:
- le comunicazioni preventive inviate dai Comuni;
- le sanzioni per omessa o infedele dichiarazione;
- l’efficacia esecutiva degli accertamenti regionali;
- la gestione dei tributi territoriali negli strumenti di regolazione della crisi d’impresa.
Non tutte le disposizioni producono immediatamente gli stessi effetti. Alcune regole sono già entrate in vigore, mentre le nuove sanzioni troveranno applicazione dal 1° gennaio 2027.
Il testo completo può essere consultato nella Gazzetta Ufficiale.
La lettera di compliance prima dell’accertamento
Una delle novità più interessanti è la possibilità per Comuni e altri enti territoriali di inviare una comunicazione di compliance prima di emettere l’atto di accertamento.
La lettera segnala al contribuente una possibile irregolarità e gli permette di verificare la propria posizione. Il destinatario può così:
- controllare i dati utilizzati dal Comune;
- segnalare eventuali errori;
- fornire documenti o chiarimenti;
- regolarizzare la posizione entro il termine indicato;
- beneficiare, quando previsto, di una sanzione ridotta.
Questa comunicazione non deve essere confusa con un accertamento esecutivo. Inoltre, il suo ricevimento non significa automaticamente che la richiesta del Comune sia corretta.
Prima di pagare è opportuno verificare l’immobile interessato, l’annualità, la base imponibile, le aliquote applicate e gli eventuali versamenti già eseguiti.
La lettera di compliance costituisce una possibilità per l’ente, non un passaggio necessariamente previsto in ogni procedimento. Non bisogna quindi presumere che il Comune sia sempre obbligato a inviare un avviso preventivo.
Nuove sanzioni IMU e TARI dal 2027
Dal 1° gennaio 2027 cambieranno alcune sanzioni applicabili alle dichiarazioni relative ai tributi locali.
In particolare:
- in caso di omessa dichiarazione, la sanzione sarà pari al 100% del tributo non versato, con un minimo di 50 euro;
- in caso di dichiarazione infedele, la sanzione sarà pari al 40% del tributo non versato, sempre con un minimo di 50 euro.
L’omessa dichiarazione ricorre quando il contribuente non presenta una dichiarazione che era tenuto a trasmettere. La dichiarazione infedele riguarda, invece, l’indicazione di dati inesatti o incompleti dai quali deriva il pagamento di un tributo inferiore a quello dovuto.
È importante ricordare che la dichiarazione IMU non deve essere presentata ogni anno da tutti i proprietari. L’obbligo sorge nelle situazioni previste dalla legge, soprattutto quando il Comune non può conoscere autonomamente gli elementi necessari per calcolare correttamente il tributo.
Per la TARI, invece, bisogna verificare anche il regolamento approvato dal singolo Comune.
Accertamenti regionali esecutivi: perché non vanno ignorati
Dal 2027 gli atti di accertamento relativi ai tributi regionali potranno acquistare efficacia esecutiva senza la successiva notificazione di una cartella di pagamento separata.
Questo significa che lo stesso atto può contenere sia la richiesta del tributo sia l’intimazione a pagare entro il termine stabilito. Trascorsi i termini, la posizione può essere affidata alla riscossione.
La novità riguarda i tributi regionali e non modifica automaticamente ogni procedimento relativo a IMU e TARI. Per i tributi comunali esisteva già una disciplina sull’accertamento esecutivo introdotta dalla legge n. 160 del 2019.
Di conseguenza, qualsiasi comunicazione ricevuta da Comune o Regione deve essere letta immediatamente. Bisogna verificare:
- la data di notificazione;
- il termine per pagare;
- la possibilità di presentare ricorso;
- l’eventuale diritto a una rateizzazione;
- la presenza di errori o pagamenti non considerati.
Lasciare decorrere i termini può limitare le possibilità di contestazione.
Tasse sulla casa e sovraindebitamento
IMU e TARI arretrate possono concorrere alla formazione di una situazione di sovraindebitamento familiare insieme a finanziamenti, carte revolving, rate di mutuo, bollette e altri debiti fiscali.
Occorre però fare una precisazione: la riforma del 2026 non ha introdotto per la prima volta la possibilità di considerare i tributi locali nelle procedure di sovraindebitamento.
I debiti verso Comuni e altri enti pubblici potevano già essere esaminati nell’ambito degli strumenti previsti dal Codice della crisi, quando sussistevano i relativi presupposti. Il trattamento concreto dipende dalla procedura scelta, dalla natura del credito, dalle eventuali cause di prelazione e dalla situazione patrimoniale del debitore.
Per approfondire è possibile consultare la nostra guida sul sovraindebitamento e sulle procedure disponibili.
Cosa cambia per imprese e professionisti in crisi
Una novità specifica del D.lgs. 147/2026 riguarda l’estensione della transazione fiscale ai tributi degli enti territoriali.
Nell’ambito degli strumenti di regolazione della crisi d’impresa previsti dal Codice della crisi, possono quindi essere formulate proposte anche per determinati debiti verso Regioni, Province, Città metropolitane e Comuni.
La novità può interessare imprenditori e attività economiche con debiti relativi, per esempio, a IMU, TARI o altri tributi locali. Non deve però essere presentata come una nuova procedura generale destinata indistintamente a tutte le famiglie.
La transazione fiscale e le procedure di sovraindebitamento sono strumenti differenti, con requisiti, destinatari e regole specifiche. Un’analisi giuridica della riforma è disponibile su Diritto della Crisi.
Cosa fare quando IMU e TARI sono arretrate
Chi ha accumulato tasse sulla casa non pagate dovrebbe partire dalla ricostruzione della posizione.
È consigliabile:
- raccogliere avvisi, ricevute e modelli F24;
- distinguere gli importi per annualità e tipologia di tributo;
- verificare se gli atti sono stati notificati correttamente;
- controllare sanzioni, interessi e pagamenti già effettuati;
- chiedere al Comune se è prevista una rateizzazione;
- rispettare i termini per eventuali istanze o ricorsi;
- valutare l’intera esposizione debitoria, non soltanto IMU e TARI.
Se i debiti riguardano anche finanziamenti, cartelle, utenze o rate di mutuo, una soluzione isolata potrebbe non essere sufficiente. In questi casi è necessario verificare la sostenibilità complessiva del bilancio familiare.
Sul nostro sito è disponibile anche un approfondimento sui debiti con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione.
Conclusione
Le tasse sulla casa non si estinguono semplicemente perché una famiglia non riesce a pagarle. Al contrario, il trascorrere del tempo può comportare sanzioni, interessi e l’avvio della riscossione.
La riforma del 2026 introduce comunicazioni preventive e un nuovo sistema sanzionatorio, ma non elimina la necessità di controllare tempestivamente ogni atto ricevuto.
Quando IMU e TARI arretrate fanno parte di una difficoltà economica più ampia, occorre ricostruire tutti i debiti e individuare lo strumento compatibile con la situazione concreta della famiglia o dell’attività economica.
Articolo aggiornato al 27 agosto 2026. Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono l’esame della singola posizione.
